易憲容:降價是(shì)樓市消費(fèi)需求增長的關鍵

    在種種因素作用下，北(běi)上廣深等一線城市樓市成交量在2月下旬開(kāi)始出現(xiàn)大(dà)幅回升。據報道(dào)，2月份的第三周，北(běi)京住宅網簽成交量爲4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲219.4%。上海樓市同期成交量環比上漲70.5%，廣州上漲13.11%，深圳上漲35%。有觀點認爲，這(zhè)種骨牌效應有可(kě)能向全國(guó)蔓延。其實，這(zhè)種看法是(shì)隻見(jiàn)樹木(mù)未見(jiàn)森(sēn)林。
　　首先，近期住房銷售量的回升，僅是(shì)相(xiàng)對于前幾個星期而言。在前幾個星期，由于季節性因素導緻住房銷售急劇下降，甚至出現(xiàn)零增長。因此，這(zhè)兩個星期，住房銷售隻要(yào)增加一些，其增長的幅度當然是(shì)驚人(rén)的。而且目前住房銷售市場(chǎng)分(fēn)散化(huà)嚴重，偶然性十分(fēn)普遍，用一個星期的數據來(lái)說明地(dì)方房地(dì)産宏觀調控的軟性對抗政策的作用是(shì)沒有意義的。
　　其次，在“兩會(huì)”之前，無論是(shì)地(dì)方政府及房地(dì)産開(kāi)發商，還是(shì)住房投機炒作者，都采取各種手段希望沖破當前中央政府對房地(dì)産宏觀調控的決心。比如，國(guó)內(nèi)有20個以上的城市已經出台軟性對抗中央政府房地(dì)産宏觀調控政策。但(dàn)是(shì)隻要(yào)差别化(huà)的住房信貸政策不(bù)取消，各地(dì)方政府所出台的軟性對抗政策所起的作用都十分(fēn)有限。
　　第三，在住房消費(fèi)市場(chǎng)，無論是(shì)房地(dì)産開(kāi)發商創造出的“剛性需求”還是(shì)“改善性需求”，其對價的水(shuǐ)平遠遠低(dī)于住房投機炒作爲主導市場(chǎng)的對價水(shuǐ)平。因此，在住房以消費(fèi)爲主導的市場(chǎng)，要(yào)增加住房銷售量，就(jiù)得讓其價格水(shuǐ)平回到住房消費(fèi)者可(kě)接受或有支付能力的價格水(shuǐ)平上來(lái)。從(cóng)當前一線城市的住房消費(fèi)量增加的情況來(lái)看，主要(yào)原因就(jiù)是(shì)房價水(shuǐ)平逐漸下跌讓一些有能力的人(rén)進入的結果。
　　可(kě)以說，當住房市場(chǎng)真正地(dì)由投機炒作的市場(chǎng)向以消費(fèi)爲主導的市場(chǎng)轉變時，住房價格向下調整越多(duō)，進入市場(chǎng)購(gòu)買住房的人(rén)也就(jiù)越多(duō)。從(cóng)這(zhè)個角度來(lái)講，住房市場(chǎng)的銷售量取決于住房市場(chǎng)價格的下降程度。
　　如果房地(dì)産開(kāi)發商及住房投機以爲中央政府房地(dì)産宏觀調控政策會(huì)如以往那樣出現(xiàn)逆轉，房地(dì)産市場(chǎng)的預期不(bù)改變，僅是(shì)通(tōng)過地(dì)方政府軟性對抗政策就(jiù)可(kě)以讓住房消費(fèi)者進入高(gāo)房價市場(chǎng)，這(zhè)是(shì)根本不(bù)可(kě)能的。即使有可(kě)能也是(shì)昙花一現(xiàn)。
　　當前中央房地(dì)産宏觀調控政策的底線是(shì)嚴厲打擊住房投機炒作，“去住房市場(chǎng)投資化(huà)”，讓住房市場(chǎng)價格回歸理性。如果當前以投機炒作爲主導的市場(chǎng)不(bù)轉變，以投機炒作者爲主導的住房對價水(shuǐ)平不(bù)向下調整，那麽在高(gāo)房價重壓下，住房消費(fèi)将十分(fēn)有限。一旦這(zhè)些住房消費(fèi)需求耗盡，住房銷售很(hěn)快(kuài)就(jiù)會(huì)面臨着枯竭。
　　所以，當前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)要(yào)增加銷售量，就(jiù)得讓住房價格逐漸調整，這(zhè)樣才能讓住房消費(fèi)需求逐漸釋放出來(lái)。